مالیات خانه در کانادا در 2025 [+قوانین، نرخ‌ها و معافیت‌ها]

مقدمه و مالیات‌های فدرال بر خانه در کانادا

خرید خانه در کانادا، چه برای مهاجرانی که تازه به این کشور آمده‌اند و چه برای خانواده‌هایی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، فقط به پرداخت قیمت ملک خلاصه نمی‌شود. یکی از موضوعات مهمی که هر خریدار باید در نظر داشته باشد، مالیات‌هایی است که در کنار هزینه اصلی خرید خانه باید پرداخت شوند. این مالیات‌ها بسته به استان محل سکونت، نوع ملک و حتی هدف استفاده از آن متفاوت است و اگر از قوانین آن بی‌اطلاع باشید، ممکن است با هزینه‌هایی روبه‌رو شوید که برنامه مالی خانواده را به هم بریزد. در سال ۲۰۲۵، قوانین مالیاتی کانادا به‌روزرسانی شده و شامل سه لایه اصلی می‌شود: مالیات‌های فدرال، مالیات‌های استانی و مالیات‌های شهری. درک درست از این قوانین نه‌تنها مانع از بروز مشکلات مالی می‌شود، بلکه به شما کمک می‌کند از معافیت‌ها و اعتبارهای مالیاتی نیز استفاده کنید.

یکی از مهم‌ترین مالیات‌هایی که در سطح فدرال دریافت می‌شود، مالیات کالا و خدمات یا همان GST است. این مالیات معمولاً پنج درصد از ارزش ملک را شامل می‌شود و در شرایطی خاص با مالیات استانی ترکیب شده و به شکل HST در برخی استان‌ها اعمال می‌گردد. نکته مهم این است که GST تنها در زمان خرید خانه‌های نوساز یا خانه‌هایی که بازسازی اساسی در آن‌ها صورت گرفته اعمال می‌شود؛ به عبارت دیگر، اگر خانه‌ای قبلاً مورد سکونت قرار گرفته باشد، چه توسط مالک و چه توسط مستأجر، معمولاً مشمول این مالیات نخواهد شد. در مقابل، خرید خانه‌های بازفروش یا همان Resale از این قاعده مستثنا هستند و مالیات GST بر آن‌ها اعمال نمی‌شود. دولت برای حمایت از خریداران خانه اول، بازپرداخت بخشی از مالیات GST را در نظر گرفته است. این بازپرداخت در صورتی که ارزش خانه کمتر از سیصد و پنجاه هزار دلار باشد، می‌تواند تا سی و شش درصد از مبلغ مالیات پرداختی را شامل شود. در بازه قیمتی سیصد و پنجاه تا چهارصد و پنجاه هزار دلار، این تخفیف به‌صورت تدریجی کاهش یافته و در نهایت برای خانه‌هایی با ارزش بالاتر از چهارصد و پنجاه هزار دلار به طور کامل حذف می‌شود. بنابراین، آگاهی از این امتیاز برای کسانی که قصد خرید خانه‌های ارزان‌تر دارند اهمیت زیادی خواهد داشت.

علاوه بر این، دولت فدرال مشوق دیگری تحت عنوان اعتبار مالیاتی خریدار خانه اول یا HBTC در نظر گرفته است. این اعتبار از سال ۲۰۲۲ به ده هزار دلار افزایش یافته و به معنای آن است که خریداران واجد شرایط می‌توانند تا سقف هزار و پانصد دلار از مالیات بر درآمد خود را کاهش دهند. شرط اصلی استفاده از این اعتبار این است که شما یا همسرتان در چهار سال گذشته مالک هیچ خانه‌ای نبوده باشید و ملکی که خریداری می‌کنید برای سکونت شخصی استفاده شود. این اعتبار، به‌ویژه برای خانواده‌های جوان یا کسانی که اولین بار وارد بازار مسکن کانادا می‌شوند، می‌تواند بخشی از فشار مالی ناشی از خرید خانه را کاهش دهد.

در کنار این موارد، مالیات دیگری نیز در سطح فدرال وجود دارد که کمتر شناخته شده اما اهمیت آن در حال افزایش است: مالیات خانه‌های استفاده‌نشده یا Underused Housing Tax که به اختصار UHT نامیده می‌شود. این مالیات با نرخ یک درصد بر ارزش ارزیابی‌شده ملک محاسبه می‌شود و هدف آن جلوگیری از احتکار خانه‌های خالی است. UHT بیشتر متوجه مالکان خارجی یا کسانی است که مالیات کامل خود را در کانادا پرداخت نمی‌کنند. نکته‌ای که بسیاری از افراد از آن غافل می‌شوند این است که حتی اگر ملک شما از معافیت برخوردار باشد، در بیشتر موارد باید هر سال اظهارنامه مالیاتی مربوط به UHT را ارائه دهید و در صورت بی‌توجهی با جریمه‌های سنگینی روبه‌رو خواهید شد. این جریمه‌ها می‌تواند از پنج هزار دلار شروع شود و برای بسیاری از خانواده‌ها بار مالی قابل‌توجهی ایجاد کند.

در مجموع، مالیات‌های فدرال بر خانه در کانادا شامل سه رکن اصلی یعنی GST/HST، اعتبار خریدار خانه اول (HBTC) و مالیات خانه‌های استفاده‌نشده (UHT) هستند. این مالیات‌ها پایه و اساس هزینه‌های جانبی خرید ملک را تشکیل می‌دهند و خریداران، به‌ویژه مهاجران تازه‌وارد، باید پیش از هر تصمیمی به‌طور دقیق از آن‌ها اطلاع داشته باشند. داشتن آگاهی کامل از این قوانین به شما کمک می‌کند تا تصمیم مالی هوشمندانه‌تری بگیرید، هزینه‌های غیرمنتظره را کاهش دهید و از فرصت‌های قانونی برای صرفه‌جویی بهره ببرید.

مالیات‌های استانی بر خانه در کانادا

در کنار مالیات‌های فدرال، دولت‌های استانی کانادا نیز نقش مهمی در تعیین هزینه‌های مرتبط با خرید و مالکیت خانه دارند. هر استان قوانین خاص خود را برای دریافت مالیات وضع کرده و به همین دلیل ممکن است شرایط خرید خانه در بریتیش کلمبیا با انتاریو یا کبک کاملاً متفاوت باشد. آشنایی با این قوانین برای خریداران و سرمایه‌گذاران ضروری است، زیرا بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های جانبی ملک را تشکیل می‌دهند.

استان بریتیش کلمبیا نمونه‌ای بارز از این تفاوت‌هاست. یکی از مهم‌ترین مالیات‌هایی که در این استان باید در نظر گرفت، مالیات انتقال ملک یا Property Transfer Tax (PTT) است. این مالیات هنگام خرید خانه دریافت می‌شود و نرخ آن به‌صورت پلکانی محاسبه می‌گردد. برای ۲۰۰ هزار دلار اول ارزش ملک، نرخ مالیات یک درصد است. برای بخشی از ارزش ملک که بین ۲۰۰ هزار تا دو میلیون دلار قرار دارد، نرخ دو درصد در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که ارزش ملک از دو میلیون دلار فراتر رود، نرخ مالیات برای بخش بالاتر به سه درصد افزایش می‌یابد. افزون بر این، اگر ارزش ملک مسکونی از سه میلیون دلار عبور کند، دو درصد اضافی دیگر نیز به عنوان مالیات بر آن بخش محاسبه می‌شود. به این ترتیب، هرچه ارزش خانه بیشتر باشد، سهم مالیات انتقال نیز به‌طور تصاعدی بالا می‌رود.

با این حال، بریتیش کلمبیا برای حمایت از خریداران خانه اول و کسانی که قصد سکونت در خانه‌های نوساز دارند، معافیت‌هایی را در نظر گرفته است. اگر خریدار واجد شرایط باشد و ارزش خانه کمتر از پانصد هزار دلار باشد، می‌تواند به‌طور کامل از پرداخت مالیات PTT معاف شود. برای خانه‌هایی با ارزش بین پانصد هزار تا هشتصد و شصت هزار دلار، این معافیت به‌صورت نسبی اعمال می‌شود و هرچه ارزش ملک بالاتر رود، میزان معافیت کاهش می‌یابد تا در نهایت به طور کامل حذف شود. علاوه بر این، برای خانه‌های نوساز نیز شرایط خاصی وجود دارد. اگر ارزش یک خانه نوساز کمتر از یک میلیون و صد هزار دلار باشد، امکان معافیت کامل از مالیات انتقال فراهم است. حتی در صورتی که ارزش خانه بین یک میلیون و صد هزار تا یک میلیون و صد و پنجاه هزار دلار باشد، خریدار می‌تواند از معافیت جزئی بهره‌مند شود. این امتیازات باعث می‌شود خریداران جوان و مهاجرانی که اولین تجربه خرید خانه را دارند، با فشار مالی کمتری مواجه شوند.

استان بریتیش کلمبیا علاوه بر PTT، مالیات دیگری به نام Speculation and Vacancy Tax یا همان مالیات حدس‌زنی و خالی بودن ملک را نیز اجرا می‌کند. هدف اصلی این مالیات، جلوگیری از احتکار خانه‌ها و افزایش عرضه مسکن برای اجاره است. در حال حاضر، نرخ این مالیات برای شهروندان کانادایی و افراد دارای اقامت دائم برابر با نیم درصد ارزش ملک است. اما برای مالکان خارجی یا کسانی که درآمد اصلی‌شان از خارج کانادا تأمین می‌شود، نرخ آن به دو درصد افزایش پیدا می‌کند. طبق تغییرات اعلام‌شده، از ابتدای سال ۲۰۲۶ این نرخ‌ها برای شهروندان و مقیمان دائم به یک درصد و برای مالکان خارجی به سه درصد خواهد رسید. در مقابل، اعتبار مالیاتی برای ساکنان بریتیش کلمبیا از دو هزار دلار به چهار هزار دلار افزایش خواهد یافت. این سیاست به نوعی تلاش دولت استانی برای ایجاد تعادل میان حمایت از ساکنان و کنترل فعالیت سرمایه‌گذاران خارجی در بازار مسکن.

در استان انتاریو نیز مالیات انتقال زمین یا Land Transfer Tax (LTT) اعمال می‌شود. ساختار این مالیات مشابه PTT بریتیش کلمبیاست و به‌صورت پلکانی محاسبه می‌گردد. تفاوت مهم این است که در شهر تورنتو، خریداران علاوه بر مالیات استانی باید مالیات انتقال شهری را نیز بپردازند که میزان هزینه‌ها را دو برابر می‌کند. به همین دلیل، خرید خانه در تورنتو نسبت به بسیاری از شهرهای دیگر انتاریو بار مالی سنگین‌تری دارد. البته خریداران خانه اول می‌توانند از بازپرداخت بخشی از این مالیات بهره‌مند شوند و این موضوع تا حدودی از فشار هزینه‌ها می‌کاهد.

استان کبک نیز قوانین مالیاتی خاص خود را دارد که به Welcome Tax یا همان مالیات خوش‌آمدگویی معروف است. این مالیات هنگام ثبت انتقال ملک دریافت می‌شود و نرخ آن متناسب با ارزش خانه محاسبه می‌گردد. نکته جالب این است که مالیات خوش‌آمدگویی در کبک بخشی از فرهنگ عمومی شده و همه خریداران خانه با آن آشنا هستند. این مالیات هم مانند سایر استان‌ها به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود و ارزش بالاتر ملک به معنای پرداخت بیشتر است.

سایر استان‌ها مانند آلبرتا، منیتوبا و ساسکاچوان نیز هزینه‌ها و قوانین ویژه خود را دارند. برای مثال، در آلبرتا مالیات انتقال به شکل مرسوم وجود ندارد، اما خریداران باید هزینه‌های ثبت و انتقال سند را بپردازند. در منیتوبا و ساسکاچوان نیز به جای مالیات مستقیم بر خرید خانه، هزینه‌هایی تحت عنوان کارمزد یا هزینه انتقال دریافت می‌شود. بنابراین، هر خریدار باید پیش از اقدام به خرید خانه در استان‌های مختلف، به‌طور دقیق از قوانین و هزینه‌های محلی مطلع شود.

به طور کلی، مالیات‌های استانی تأثیر بسیار زیادی بر هزینه نهایی خرید خانه دارند و در برخی موارد حتی می‌توانند تعیین‌کننده باشند. دانستن تفاوت‌های میان استان‌ها به مهاجران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا بهترین تصمیم را بگیرند و از معافیت‌های قانونی به نفع خود استفاده کنند. برای مثال، ممکن است خرید خانه در بریتیش کلمبیا با توجه به وجود معافیت‌ها برای خریداران خانه اول، در بلندمدت مقرون‌به‌صرفه‌تر از استان دیگری باشد.

الیات‌های شهری و شهرداری‌ها در کانادا

در کنار مالیات‌های فدرال و استانی، هر شهرداری در کانادا اختیار دارد مالیات‌های جداگانه‌ای را برای تأمین هزینه‌های شهری دریافت کند. این مالیات‌ها معمولاً با نام مالیات شهرداری یا Property Tax Canada شناخته می‌شوند و از مهم‌ترین هزینه‌هایی هستند که هر مالک باید سالانه پرداخت کند. میزان مالیات شهرداری معمولاً بر اساس ارزش روز ملک محاسبه می‌شود و مستقیماً به حساب دولت‌های محلی واریز می‌گردد. هدف از این نوع مالیات، تأمین منابع مالی برای خدمات شهری است؛ خدماتی مانند آتش‌نشانی، پلیس محلی، جمع‌آوری زباله، نگهداری و توسعه پارک‌ها، کتابخانه‌های عمومی و زیرساخت‌های آب و فاضلاب.

هر شهر و استان ممکن است نرخ متفاوتی برای مالیات شهرداری تعیین کند. برای مثال، شهر تورنتو به عنوان بزرگ‌ترین شهر کانادا نرخ نسبتاً بالاتری دارد زیرا هزینه خدمات عمومی در چنین کلان‌شهری بیشتر است. در مقابل، برخی شهرهای کوچک‌تر یا مناطق حاشیه‌ای نرخ پایین‌تری را اعمال می‌کنند. یکی از منابع مهم برای بررسی دقیق مالیات شهرداری در بریتیش کلمبیا، وب‌سایت BC Assessment است که با وارد کردن آدرس ملک، مالک می‌تواند ارزش ارزیابی‌شده و میزان دقیق مالیات سالانه را مشاهده کند. این شفافیت به خریداران کمک می‌کند پیش از هر تصمیمی درباره خرید یا اجاره ملک، هزینه‌های جانبی را برآورد کنند.

علاوه بر مالیات شهرداری که برای همه املاک دریافت می‌شود، برخی شهرها مالیات‌های ویژه‌ای را برای کنترل بازار مسکن وضع کرده‌اند. نمونه بارز آن، Empty Homes Tax Vancouver یا همان مالیات خانه‌های خالی در ونکوور است. بر اساس این قانون، اگر یک خانه برای بیش از شش ماه در طول سال خالی بماند و برای سکونت یا اجاره استفاده نشود، مالک موظف به پرداخت مالیاتی معادل سه درصد ارزش ارزیابی‌شده ملک خواهد بود. این مالیات با هدف افزایش عرضه خانه‌های اجاره‌ای و جلوگیری از احتکار مسکن در بازار طراحی شده است. تفاوت مهم این مالیات با مالیات استانی SVT این است که EHT فقط در محدوده شهر ونکوور اعمال می‌شود و به سایر شهرهای بریتیش کلمبیا تسری پیدا نمی‌کند.

تورنتو نیز از سال ۲۰۲۴ مالیات مشابهی را به نام Vacancy Home Tax Toronto معرفی کرده است. نرخ این مالیات برابر با سه درصد ارزش ملک است و مانند ونکوور، شامل خانه‌هایی می‌شود که بیشتر از شش ماه در سال بلااستفاده بمانند. این اقدام بخشی از سیاست‌های دولت محلی برای کنترل بازار اجاره در بزرگ‌ترین شهر کانادا به شمار می‌رود. در واقع، دولت‌های شهری با وضع چنین قوانینی تلاش می‌کنند علاوه بر افزایش درآمدهای محلی، به نوعی مانع افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و اجاره شوند.

البته اجرای این قوانین در عمل همیشه بدون چالش نیست. برخی مالکان تلاش می‌کنند با ارائه مدارک سکونت کوتاه‌مدت یا اجاره‌های صوری از پرداخت مالیات فرار کنند. به همین دلیل شهرداری‌ها نظارت دقیقی بر اجرای این قوانین دارند و معمولاً از مالکان می‌خواهند هر سال اظهارنامه‌ای مبنی بر استفاده از ملک ارائه دهند. اگر مالک نتواند مدارک کافی برای سکونت یا اجاره ارائه کند، مشمول پرداخت مالیات خانه خالی خواهد شد.

برای خریداران و سرمایه‌گذاران، دانستن این قوانین شهری اهمیت ویژه‌ای دارد. بسیاری از مهاجران که به دنبال خرید خانه در ونکوور یا تورنتو هستند، ممکن است در سال اول اقامت خود به دلایل مختلف در آن خانه سکونت نکنند. در چنین شرایطی، عدم آگاهی از قوانین می‌تواند منجر به پرداخت مالیاتی سنگین شود. برای مثال، خرید یک خانه یک‌میلیون دلاری در ونکوور که بیش از شش ماه خالی بماند، می‌تواند سالانه حدود سی هزار دلار مالیات خانه خالی به مالک تحمیل کند.

به همین دلیل توصیه می‌شود هر فردی که قصد خرید خانه در کانادا دارد، علاوه بر بررسی مالیات‌های فدرال و استانی، به‌طور دقیق از قوانین شهری نیز مطلع شود. مالیات شهرداری در کانادا یکی از پایدارترین هزینه‌های سالانه برای مالکان است و بی‌توجهی به آن می‌تواند مشکلات جدی ایجاد کند. در مقابل، شناخت قوانین مربوط به Empty Homes Tax Vancouver یا Toronto Vacancy Home Tax به شما این امکان را می‌دهد که با برنامه‌ریزی درست، از هزینه‌های غیرضروری جلوگیری کنید.

در مجموع، مالیات‌های شهری تکمیل‌کننده سیستم مالیاتی مسکن در کانادا هستند و در کنار مالیات‌های فدرال و استانی، تصویری کامل از هزینه‌های مالکیت خانه ارائه می‌دهند. برای مهاجران و سرمایه‌گذاران خارجی که قصد ورود به بازار مسکن کانادا را دارند، توجه به این بخش حیاتی است؛ زیرا در برخی موارد، مبلغ مالیات شهری می‌تواند بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های سالانه را تشکیل دهد. دانستن این جزئیات به شما کمک می‌کند تا تصمیمی هوشمندانه بگیرید و از سرمایه‌گذاری خود بیشترین بهره را ببرید.

مثال محاسبه مالیات خانه در کانادا در سال 2025

برای آنکه تصویر دقیق‌تری از بار مالیاتی خرید خانه در کانادا داشته باشیم، بهترین راه بررسی یک مثال واقعی است. قوانین و نرخ‌ها وقتی روی کاغذ بیان می‌شوند، شاید کمی انتزاعی به نظر برسند؛ اما زمانی که آن‌ها را روی یک ملک مشخص پیاده‌سازی کنیم، به‌خوبی می‌توانیم درک کنیم که چه مقدار از بودجه خریدار به سمت مالیات می‌رود. در ادامه، دو سناریو مختلف یعنی خرید خانه در ونکوور (استان بریتیش کلمبیا) و خرید خانه در تورنتو (استان انتاریو) را بررسی می‌کنیم تا میزان مالیات‌ها و تفاوت‌ها روشن شود.

فرض کنید فردی قصد خرید یک خانه نوساز به ارزش یک‌ونیم میلیون دلار در شهر ونکوور را دارد. اولین مالیاتی که باید به آن توجه کرد، مالیات کالا و خدمات یا GST است که برای خانه‌های نوساز برابر با پنج درصد ارزش خرید محاسبه می‌شود. بنابراین، در این مثال، خریدار موظف است مبلغی معادل هفتاد و پنج هزار دلار فقط بابت GST بپردازد. در صورتی که خانه دست‌دوم یا بازفروش بود، این بخش از مالیات حذف می‌شد.

مرحله بعد، پرداخت مالیات انتقال ملک یا PTT در بریتیش کلمبیا است. این مالیات به صورت پلکانی محاسبه می‌شود؛ یک درصد برای دویست هزار دلار اول، دو درصد برای بخش بین دویست هزار تا دو میلیون دلار، و سه درصد برای مازاد آن. در این مثال، چون قیمت خانه یک‌ونیم میلیون دلار است، سهم یک درصدی برای دویست هزار دلار اول معادل دو هزار دلار خواهد شد و برای باقی مبلغ یعنی یک میلیون و سیصد هزار دلار، نرخ دو درصد اعمال می‌شود که معادل بیست و شش هزار دلار خواهد بود. مجموع مالیات انتقال در این حالت بیست و هشت هزار دلار می‌شود. اگر ارزش ملک بالاتر از دو میلیون دلار بود، بخش مازاد نیز با نرخ سه درصد محاسبه می‌گردید و فشار مالی بیشتری به خریدار وارد می‌کرد.

پس از آن، خریدار باید مالیات شهرداری یا Property Tax را هم در نظر بگیرد. نرخ این مالیات بسته به منطقه و ارزش ارزیابی‌شده ملک متفاوت است، اما در شهر ونکوور معمولاً حدود ۰.۲۹ درصد ارزش ملک محاسبه می‌شود. برای خانه یک‌ونیم میلیون دلاری، این رقم چیزی نزدیک به چهار هزار و سیصد دلار در سال خواهد بود. این مبلغ باید هر سال پرداخت شود و هزینه‌ای پایدار برای هر مالک محسوب می‌شود.

اگر این خانه بیش از شش ماه در طول سال خالی بماند و مورد استفاده یا اجاره قرار نگیرد، مالک مشمول پرداخت Empty Homes Tax Vancouver خواهد شد. نرخ این مالیات در سال‌های اخیر سه درصد از ارزش ملک است که در این مثال معادل چهل و پنج هزار دلار می‌شود. علاوه بر آن، ملک موردنظر ممکن است مشمول Speculation and Vacancy Tax نیز بشود. در حال حاضر، نرخ این مالیات برای شهروندان و مقیمان دائم نیم درصد است، اما از ابتدای سال ۲۰۲۶ این نرخ به یک درصد افزایش می‌یابد. در همین مثال، اگر مالک یک شهروند یا مقیم دائم باشد، باید مبلغی حدود هفت هزار و پانصد دلار سالانه بابت این مالیات پرداخت کند. اگر مالک خارجی باشد، این رقم دو برابر خواهد شد و حتی در آینده به سه درصد هم خواهد رسید.

همان‌طور که مشاهده می‌شود، خرید یک خانه نوساز در ونکوور با ارزش یک‌ونیم میلیون دلار می‌تواند شامل مالیات‌های سنگینی شود: هفتاد و پنج هزار دلار برای GST، بیست و هشت هزار دلار برای PTT، حدود چهار هزار و سیصد دلار برای مالیات شهرداری، و در صورت خالی بودن خانه، چهل و پنج هزار دلار برای مالیات خانه خالی. این اعداد نشان می‌دهد که عدم آگاهی از قوانین می‌تواند هزینه‌های سالانه مالک را به شکل چشمگیری افزایش دهد.

اکنون همین مثال را برای یک خانه در تورنتو بررسی کنیم. فرض کنید خانه‌ای با ارزش هشتصد هزار دلار در این شهر خریداری شود. در این حالت، چون ملک بازفروش است، مالیات GST اعمال نمی‌شود. اما خریدار باید Land Transfer Tax Ontario را بپردازد. این مالیات نیز پلکانی است و با توجه به ارزش خانه محاسبه می‌شود. علاوه بر مالیات استانی، در شهر تورنتو مالیات انتقال شهری هم دریافت می‌شود که عملاً هزینه‌ها را دو برابر می‌کند. بنابراین، خریدار خانه‌ای هشتصد هزار دلاری در تورنتو ممکن است بیش از بیست و پنج هزار دلار فقط بابت مالیات انتقال بپردازد. در ادامه، باید مالیات شهرداری را هم در نظر گرفت که با توجه به ارزش ارزیابی ملک و نرخ‌های تعیین‌شده از سوی شهر، ممکن است بین سه هزار تا چهار هزار دلار در سال باشد.

این دو مثال نشان می‌دهد که ساختار مالیاتی در شهرها و استان‌های مختلف کانادا می‌تواند تفاوت زیادی داشته باشد. خرید خانه در ونکوور به دلیل وجود مالیات‌های متنوعی مانند GST، PTT و Empty Homes Tax فشار مالی سنگینی ایجاد می‌کند، در حالی که در تورنتو اگرچه خبری از GST روی خانه‌های بازفروش نیست، اما وجود مالیات انتقال شهری و استانی به‌طور همزمان هزینه‌ها را بالا می‌برد.

بنابراین، خریداران باید پیش از ورود به بازار مسکن، به‌طور دقیق تمام جوانب را بررسی کنند. استفاده از مشاوره‌های تخصصی در این زمینه و توجه به جزئیات مالیات‌هایی مانند Property Tax Canada، Land Transfer Tax Ontario و Empty Homes Tax Vancouver می‌تواند از بروز مشکلات مالی در آینده جلوگیری کند. آگاهی از این قوانین به شما کمک می‌کند تصمیم آگاهانه‌تری بگیرید و از فرصت‌های قانونی برای کاهش هزینه‌ها بهره‌مند شوید.

معافیت‌ها، راهکارهای قانونی و جمع‌بندی

یکی از موضوعات مهمی که در کنار بررسی انواع مالیات‌های فدرال، استانی و شهری باید مورد توجه قرار گیرد، آشنایی با معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی خانه در کانادا است. این معافیت‌ها برای حمایت از خریداران خانه اول، تشویق به خرید خانه‌های نوساز و یا کاهش فشار مالی بر خانواده‌ها طراحی شده‌اند و آگاهی از آن‌ها می‌تواند هزاران دلار صرفه‌جویی ایجاد کند.

نخستین مورد، همان اعتبار خریدار خانه اول یا HBTC است که در سطح فدرال ارائه می‌شود. همان‌طور که گفته شد، این اعتبار اکنون به ده هزار دلار افزایش یافته و می‌تواند تا سقف هزار و پانصد دلار مالیات بر درآمد خریدار را کاهش دهد. این مبلغ شاید در برابر قیمت بالای خانه‌ها ناچیز به نظر برسد، اما در شرایطی که خانواده‌ها با هزینه‌های جانبی متعددی مانند وام مسکن، بیمه و مخارج روزمره روبه‌رو هستند، همین رقم نیز می‌تواند کمک‌کننده باشد.

دومین معافیت مهم مربوط به بازپرداخت بخشی از مالیات GST برای خانه‌های نوساز است. اگر ارزش خانه زیر سیصد و پنجاه هزار دلار باشد، خریدار می‌تواند تا سی و شش درصد از مالیات پرداختی خود را پس بگیرد. هرچند در بازارهای گران‌قیمتی مانند ونکوور یا تورنتو، کمتر خانه‌ای در این محدوده قیمتی پیدا می‌شود، اما در بسیاری از شهرهای کوچک‌تر این معافیت همچنان قابل‌استفاده است.

در سطح استانی نیز مشوق‌های متعددی وجود دارد. برای مثال در بریتیش کلمبیا، خریداران خانه اول در صورتی که ارزش ملک زیر پانصد هزار دلار باشد، به‌طور کامل از پرداخت مالیات انتقال ملک (PTT) معاف هستند. اگر ارزش خانه بین پانصد تا هشتصد و شصت هزار دلار باشد، معافیت به‌صورت تدریجی کاهش می‌یابد و در نهایت برای خانه‌های بالاتر از این رقم حذف می‌شود. برای خانه‌های نوساز نیز اگر ارزش ملک کمتر از یک میلیون و صد هزار دلار باشد، امکان معافیت کامل وجود دارد و تا سقف یک میلیون و صد و پنجاه هزار دلار می‌توان از معافیت جزئی استفاده کرد. این موارد نشان می‌دهد که حتی در استان‌های گران‌قیمت هم فرصت‌های قانونی برای کاهش مالیات وجود دارد.

در انتاریو نیز خریداران خانه اول می‌توانند از بازپرداخت بخشی از مالیات انتقال زمین (LTT) بهره‌مند شوند. این بازپرداخت در شهر تورنتو که مالیات انتقال شهری نیز دریافت می‌شود، اهمیت بیشتری دارد زیرا هزینه‌ها در این شهر به‌طور قابل‌توجهی بالاتر است. در کبک نیز اگرچه مالیات خوش‌آمدگویی یا Welcome Tax برای همه اعمال می‌شود، اما برای خانه‌های با ارزش پایین‌تر درصد مالیات کمتر خواهد بود.

علاوه بر معافیت‌های رسمی، راهکارهای دیگری هم برای مدیریت بهتر مالیات‌های خانه در کانادا وجود دارد. یکی از این راه‌ها، اجتناب از خالی ماندن ملک برای مدت طولانی است. همان‌طور که دیدیم، مالیات‌های شهری مانند Empty Homes Tax Vancouver یا Vacancy Home Tax Toronto می‌توانند هزینه‌های سنگینی به مالکان تحمیل کنند. اجاره دادن خانه حتی برای چند ماه در سال می‌تواند از پرداخت این مالیات جلوگیری کند و در عین حال بخشی از هزینه‌های جاری ملک را نیز پوشش دهد.

راهکار دیگر، استفاده از مشاوره‌های مالی و حقوقی پیش از خرید خانه است. بسیاری از مهاجران تازه‌وارد به دلیل ناآشنایی با قوانین مالیاتی، خانه‌هایی می‌خرند که بعداً متوجه هزینه‌های سنگین آن می‌شوند. در حالی که با دریافت مشاوره تخصصی می‌توانند از ابتدا تصمیم آگاهانه‌تری بگیرند و از معافیت‌های موجود بیشترین استفاده را داشته باشند.

برای شفاف‌سازی بیشتر، بد نیست به چند سوال متداول (FAQ) نیز پاسخ دهیم:

آیا فروش خانه در کانادا مشمول مالیات است؟
فروش خانه اصلی که به‌عنوان محل سکونت اصلی شما استفاده می‌شود، معمولاً از مالیات معاف است. اما اگر خانه دوم یا ملک سرمایه‌گذاری بفروشید، ممکن است مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شوید. همچنین برخی از دارایی‌های مالی مثل [مالیات حساب بانکی در کانادا] هم قوانین خاص خودش را دارد.

آیا همه استان‌ها مالیات یکسانی دارند؟
خیر. همان‌طور که دیدیم، ساختار مالیاتی در استان‌های مختلف متفاوت است. برای مثال در آلبرتا خبری از مالیات انتقال ملک به شکل مرسوم نیست، در حالی که در بریتیش کلمبیا یا انتاریو مالیات انتقال سهم بزرگی از هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد.

تفاوت GST و HST چیست؟
GST همان مالیات کالا و خدمات فدرال است که نرخ آن پنج درصد است. HST ترکیبی از GST و مالیات فروش استانی است و در برخی استان‌ها مثل انتاریو اجرا می‌شود که نرخ آن بالاتر است.

آیا می‌توان مالیات خانه خالی را دور زد؟
شهرداری‌ها نظارت سخت‌گیرانه‌ای دارند و هر سال از مالکان می‌خواهند اظهارنامه وضعیت ملک خود را ارسال کنند. اگر خانه خالی بماند و اسناد کافی برای اجاره یا سکونت ارائه نشود، مالک مشمول پرداخت جریمه و مالیات خواهد شد.

در پایان باید گفت که نظام مالیاتی مسکن در کانادا چندلایه، پیچیده و در عین حال پویاست. هر سال تغییرات جدیدی در آن اعمال می‌شود و بی‌اطلاعی از این تغییرات می‌تواند هزینه‌های سنگینی به دنبال داشته باشد. برای کسانی که قصد مهاجرت یا سرمایه‌گذاری در کانادا را دارند، مطالعه قوانین به‌روز و استفاده از مشاوره‌های مالی ضروری است.

در این مسیر، صرافی آینده می‌تواند همراه مطمئنی برای شما باشد. بسیاری از هزینه‌های مرتبط با خرید خانه مانند پرداخت مالیات‌های انتقال یا تسویه حساب با شهرداری نیازمند انتقال وجه بین‌المللی است. صرافی آینده با سال‌ها تجربه در ارائه خدمات ارزی به ایرانیان مقیم کانادا، این امکان را فراهم کرده که پرداخت‌ها با سرعت بالا، کارمزد شفاف و امنیت کامل انجام شود. چه در حال خرید اولین خانه خود باشید، چه قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کانادا را داشته باشید، با خدمات صرافی آینده می‌توانید دغدغه‌های مالی را کنار بگذارید و با اطمینان خاطر قدم در این مسیر بگذارید.